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房地產調控持續,三四線樓市真的涼了嗎?

  • 小編:松小房  來源:網絡  點擊:5632
  • 2019-10-07 17:21:09
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最近,一些網友詢問:有消息稱國內三四線城市房價已經開始下跌,樓市真的已經涼了嗎?對此,專家表示,三四線城市新房價格目前還在高位徘徊,并沒有走弱的跡象,而一二線城市目前也處于平穩狀態。如果要說三四線樓市涼了,恐怕應是二手房市場更多呈現“有價無市”的狀態吧!

實際上,各三四線城市房價上漲也是這從2017年初才開始。而導致本輪三四線城市房價大漲的原因有三個:第一,由于一二線城市前期大漲,導致很多在大城市打工的農民工發現,自己再也無法圓上住房夢。但同時,這些農民工擔心,自己老家附近的城市房價別再買不起了,于是把一二線城市里賺來的錢,都在老家附近的三四線城市買房。這就造成了三四線城市商品房空置率很高的原因。

第二,棚改貨幣化安置推高了三四線樓市,本來棚改是實物安置,而為了消化掉三四線城市商品化巨大的庫存,于是就推出了貨幣化安置,而貨幣化安置的錢都是地方政府拿土地作抵押,向國開行來借來,而國開行則是直接從央行處拿是基礎貨幣投放。這就使大量棚改居民都拿到了大量拆遷補償款,跑到周邊去買房,而三四線城市房地產盤子本來就不大,遇到大家拆遷戶來購房,房價當然會瘋狂上漲。

第三,早在2016年7月份,一二線城市紛紛出臺了房地產調控政策,并且一直嚴格執行。到了2017年初,一二線城市房價不能炒了,開發商和炒房者都跑到價格偏低的三四線城市來拿地或炒房,于是一二線城市的資金集中涌入三四線城市,各地房價怎么可能不漲?

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而目前導致三四線城市房價難以上漲,并且要出現下跌趨勢,主要原因是:一方面,國務院對前期房價上漲過快的三四線城市將取消貨幣化安置,改為實物安置,這樣拆遷戶大量購房的需求在減少。另一方面,各地推出了“因城施策”房地產調控政策,以遏制房地產投機。同時,10月8日,馬上就要執行LPR購房新政,可以看出央行會在房貸利率上鼓勵剛需住房,同時也會打擊投機性炒房,未來購買二套房的利率都會上調。

那么,未來三四線城市房價會跌下來嗎?我們認為這種可能性極大。其一,很多三四線城市人口流出大于流入。而很多農村人口其主要是在大城市打工,看到大城市房價上漲,自己也想到三四線城市購房置業,這些人購房需求就會集中釋放。所以,在大多數時間里,三四線城市人口流出大于流入。一旦投機性炒房需求撤出,三四線城市商品房連接盤俠也找不到。

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其二,三四線城市產業結構單一,基礎設施薄弱、同質化競爭激烈,對外來人口的吸引力不強。三四線城市房價高漲,并不是剛需群體托上去的,而是炒房者給推上去的。在國內很多三四線城市根本無法提供更多的就業崗位來吸引外來人口,房價只能由炒房者來支撐,但這樣的情況是很難支撐多久。因為,只要房價不出現大漲,炒房者就會虧錢。一旦炒房者退出,外來定居人口購房需求又不足,房價只能出現大跌。

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其三,目前國內三四線城市房價都已經過萬,而當地居民的收入只有三四千元,也就是說,當地居民收入遠遠跟不上房價的漲勢。所以,一旦炒房者上攻勢頭被遏制,房價就只能快速下跌,與當地居民收入接軌。所以,未來不排除部分三四線城市房價有大漲大跌的可能性。別說三四線城市房價不會下跌。像過去環京樓市的燕郊、通州房價都從4萬元跌到2.2-2.5元/平方米。這說明房價是可以下跌的,只是時候未到而已。


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